基於建築，房地產開發和商業業界觀點的中小型住宅類項目投資的風險與決策策略（一）

基於建築，房地產開發和商業業界觀點的中小型住宅類項目投資的風險與決策策略（一）

（持續更新）

作者：Anqi Yang

主題與關鍵詞
風險型決策，房地產經營策略，房地產投資評價體系，數學分析，數據採集，運籌學，房地產估價，房地產交易，融資，房地產稅與開發策略，市場營銷分析，項目模擬與分析，逆向工程，建築檢查及評估，數據和營銷決策分析，建築設計策略，建築環境控制，生命週期成本分析，工程造價估算，投資財務分析，運營和回報，系統工程，建築策劃

簡介：小型私人住宅物業生命週期概貌

通常，對於房地產開發商來說，房地產項目開發有六個核心階段：可行性分析和收購，設計，融資，建設，營銷和租賃，最後是運營和管理。如果從更大的視野和時間軸來看，則開發商在小型到中型項目中最初花費的時間通常大約需要兩到三年。考慮到房地產項目生命週期的時間相對較長，其大部分時間被業主和租戶佔用。舉例來說，一旦一個制定化設計的獨立式住宅被售罄，每隔些年業主可能會去做些翻修改造，並可能在一段時間後出售。銷售人士或上市代理經紀將進行營銷和新的管理流程。再次，該物業戶頭轉變為新的業主，新的業主會有不同的家庭規模或財產計劃，例如，將該物業轉變為度假屋或租賃財產。在改造期間，業主可能需要時間和預算來更新一些設施和構件，甚至是內部佈置。這個週期將需要相當長的時間，直到該地區的一些法律政策發生變化，或新投資者購該處買土地與房產，拆除和重建整個項目。因此，直到此刻，該處物業最終完成了它的整個生命週期。

這是一個簡化的出租物業生命週期表
第一階段，投資者購買房產，如果是土地，則轉至階段三
第二階段。拆除物業，或進入第六階段
第三階段，投資者根據開發策略開發土地
第四階段，銷售推廣
第五階段，出售或出租物業
第六階段，如果出租，投資者或委託第三方管理財產
第七階段，每隔段時間進行維修翻修或改造
第八階段，重複IV至VII;如果改進被拆除，則進入第二階段


物業投資者投機的全過程是高度複雜的，這是因為不僅整個地產交易流程充滿了各種混合類型的策略，例如選址策略，房屋檢查，抵押貸款經紀人選擇，建築師和工程師方面的評估，還有必要的文書工作，協議和其他在房地產活動的整個或部分過程中涉及到的法律文件的都需要非常謹慎地逐一審核。整個投資行為推動了多個專業領域的充分互動和深度合作。除了交易經紀人等第三方專業人士協助的服務外，房地產投資者如何利用一些建築和房地產開發工具的優勢來對該項目進行評價和深入調查？舉個例子，房產買家可不可以在投資的早期階段在沒有任何第三方參與的情況下通過評估項目的基本能源消耗情況來比較兩個單戶住宅的嗎？買家是否有可能在實地考察之前的很短時間內全面了解預選項目的場地和建築條件？大數據如何以及在多大程度上可以在自然因素，人為的影響以及與其他相關因素上給予房地產交易過程的參與方幫助？是否有一個實時計算平台可以輕鬆顯示投資與利潤之間的關係，從而將項目的生命週期能源消耗，維護性及常規開支，稅收和土地價格綜合數據整合在一起？是否有一個簡單的平台，根據收集的信息和文件，為一處獨立式住宅項目提供生命週期成本分析（LCCA）？本文將基於建築和房產開發專業的觀點對於中小型住宅投資風險和決策的一些評估策略進行詳細研究，包括但不限於AHP分析工具 - 一種廣泛用於商業領域的數學分析工具，場地分析策略 - 廣泛在房地產行業專業人士運用的基本場地條件評估策略，建築能源模擬 - 建築設計過程中廣泛使用的環境分析工具，建築環境設計模擬 - 建築設計過程的核心工作流程，幫助投資者在三維視圖平臺中看到和感受提案或現有房產的內部和外部環境。

對於開發商而言，住宅類型房產的典型開發過程始於項目可行性和收購，其次是設計，融資，建築，營銷和租賃。項目可行性包含四個主要活動：市場分析，選址和工程可行性，監管審批和財務可行性。通常，第三方公司將負責市場分析階段，該工作是預開發過程中最重要和最核心的部分。市場分析側重於項目策劃和市場趨勢分析的工作；例如，市場分析人員需要摸清哪些類型的產品最具吸引力和其背後的原因，目標市場是什麼，市場中哪些（潛在的）競爭者，以及市場需求和人口統計學數據。在設計過程中，建築師致力於預設計，方案圖生成和設計，建築設施設計和工程繪製。建築設計原理參照證據與事實，同時也完全基於項目可行性階段的市場分析。

購買房產和投資過程的決策策略的最終目標不僅是獲得理想的選擇，而且還要係統地強化批判方法 - 能夠分析事實並探索潛在和隱藏的有價值的信息。相關概念，趨勢和想法對於理解事實具有重要意義。例如，買方願望清單中每一項的實際市場價值是多少？有關房產的房地產稅，維修費，公用事業費的歷史記錄是什麼？找出建築圍護結構能效歷史使用至關重要，它可能已經積累了巨大的能源開支。在更廣泛的理解之後，不難接近事物的根本，確定因素和特徵，這將全面和系統地加速決策過程。對於開發商和投機者而言，對現有或潛在的房產項目投資的系統，科學和邏輯決策技術只是整個投資週期的幾個序列而已，但它起著如此重要的作用，體現了對整項目個投資週期的價值。


數學分析策略（運籌學）

運籌學研究通常用於解決房地產活動中的複雜任務，尤其是改善或優化現有系統的效率。作為現代應用數學的一個分支，運籌學專注於生產，開發，管理，銷售以及通過數學方法和形式科學解決的其他活動中出現的操作問題。運營研究員工採用各種方法，如統計，數學模型和算法，以實現複雜問題的最佳或接近最優的解決方案。數學規劃（線性/非線性），風險決策模型，如層次分析法，馬爾可夫鏈，決策樹和損失矩陣，是房地產投資活動中最典型的運營研究策略或工具。

例：層次分析法（AHP）

對於個體買家，他們必須組織各種方式收集各種與潛在目標相關聯的信息，為AHP解決方案做好準備。 AHP是一種結構化技術，該技術基於數學、心理學組織和分析複雜的決策。它不是要找到正確的答案，相反，它可以幫助買家找到“最符合他們目標和理解問題的目標”。它為構建決策問題，表示和量化其要素，將這些要素與總體目標相關聯以及評估替代解決方案提供了全面而合理的框架。 “（1）AHP的用戶只是將他們的決策問題分解為更容易理解的子問題的層次結構，每個子問題都可以獨立分析。決策問題的要素是有形的或無形的......一旦層次結構是建立起來的，決策者通過比較它們對層次結構中它們之上的元素的影響，系統地通過一次兩個地比較它們的各種元素來進行評估。“（2）

通常，購買物業的買家的主要目的是搬遷，賣掉舊房或物業投機。無論他們如何得出最後一點，很明顯，整合他們擁有的數據和信息是交易的理想方法。在買方購買房產的AHP層次結構中，目標可能是在多個選項方案中選擇最佳房產。以下是在交易開始之前需要考慮的一些因素，初始成本和補充成本，鄰域，當地服務網點，交通和住房率等指標作為做出決定的參考標準。他們可能會將成本標準細分為購買價格，能源成本，維護成本，財產稅，保險和轉售價值。

簡而言之，AHP策略的流程路徑圖可能如下所示：

第一步，第一手和第二手信息採集，信息可以是互聯網房地產研究，當地法律信息，服務網點，市場價格變化，稅務，當地社區和人口統計信息。在線和書籍可以找到一些常見的方面比較列表，例如建築特徵條件列表和當地環境。

第二步，弄清楚參考標準，這是需要認真對待的邏輯步驟

第三步，構建層次結構

第四步，運行AHP程序，分析和評估

第五步，總結並做出結論，或者如有必要，重複第二步到第四步

以下是用於評估和分析與房地產投資相關的策略的一個例子，例如，一對夫婦和他們的孩子正在尋找一個全新的房產來解決。當買家是一個新區域時找到一個房產，這意味著他們處於劣勢，因為他們沒有足夠和有價值的信息來幫助他們找到一個理想的房子，在一個合理的位置以合理的價格。傳統上，有許多在推測過程中涉及到的方面和特徵需要進行層次化和邏輯化的推導。在房地產開發和建築設計專業方面，地理位置在他們的實踐中處於非常獨特的位置。作為開發和設計實踐的策劃一個要素，項目的地理位置的概念體現了一系列有意義且有價值的市場數據，鄰域狀態的資料，基礎設施以及法律，歷史，政治和自然特徵。如果買方將決策標準的各個方面縮小為單一方面，就像位置一樣，它可能看起來像這個圖表，如下圖所示。

圖1-1，AHP層次結構在三處房產項目備選項的應用典型示例，其中關於離地位置選址的參考標準有交通，城規區域，社區，微氣候，感官條件；關於房產物業的屬性參考標準有費用（報價，能耗，轉售價），建築佈局，設備條件，戶外條件，建築朝向。作者繪製

圖1-2，AHP層次結構矩陣平台示例，上表顯示三個項目權重依次由大到小為項目二，項目一和項目三，由作者分析。平臺系統由http://bpmsg.com/,K. D. Goepel支持

物理環境分析與模擬策略

房地產投資和購買決策的另一個重要方面是能源消耗和相關的建築特徵。在華特迪士尼幻想工程（WDI），也就是沃爾特迪斯尼樂園和度假酒店的開發核心和領導部門，有一個名為環境設計和工程（ED＆E）的子部門，涵蓋了與感官和物理環境相關的所有領域 。雖然ED＆E的主要職責是與其他部門在基礎設施，建築項目開展合作，但事實上，他們的責任遠遠超過了可視的範疇。它在建築開發和運營的環境方面比傳統的人們想像的要廣泛得多。通常，在開發商的角度，環境特徵涵蓋了項目對自然，能源和源消耗的長期影響，以及可見的外部和內部建築環境。

如果沒有親自到實地考察和調查，在沒有第三方檢查員助理的情況下，買方在交易過程的早期階段可以了解能源消耗記錄和潛在物業的一些基本情況嗎？開發商和建築設計方長期應用各種有用的第三方工具和平台，這對於想要在目標資產上獲得大致的瞭解的潛在購房者也很有意義。基本工作流程可能如下所示：一旦買方通過房地產交易搜索引擎在線確定了幾個潛在的房產信息，就可以將一些有價值的數據應用於模型構建，例如一般信息模型建立，建築信息模型（BIM） ，或任何其他三維可視化方法。類似於在軍事和製造領域中廣泛使用的逆向工程，建模過程從具有數據的現有對像開始。該建模集成並體現了來自地理信息系統繪圖技術（GIS）的本地地理數據，來自國家氣候數據庫的數據以及建築維護結構性能信息。

根據建築性能分析（BPA）模型，建築設計師和專業人士能夠學習如何使用數字設計工具將高性能建築設計融入其工作流程中。雖然BPA是專為建築專業設計的，但它是應用於現有建築物性能分析的理想方法。通常，BPA模型涵蓋了氣候/天氣，太陽能數據，風/氣流，採光，整體建築能源優化的設計分析和策略。（3）

以下是建築規劃，位置/場地，經濟效益，設計，施工，銷售，管理/運營和重建的分析和策略工具的不完整列表：

Revit Architecture（BIM）環境分析，建模和能耗模擬

在線實時建築/建築設計和模擬平台

Sketchup結合插件進行設計分析建模，場地和遮陽分析

BPA建築性能分析的效率設計策略

LEED建築設計策略與LBC策略

氣候顧問，建築節能設計參考策略

麻省理工學院設計顧問，按每個房間進行模擬能耗分析

Ecotect，建築能耗分析和太陽能研究平台

Google地球專業版，城市分析，天氣，自然條件，場地分析，太陽分析

人口統計分析，數據採集，人口統計數據收集

FLUX建築設計平台解決方案

GIS分析景觀，場地結構，地理數據

RSMeans建築施工成本計算數據

開源大數據平臺，地理數據信息數學建模分析

圖1-3，Google Sunroof太陽能計算平台，對舊金山兩個地區的房屋屋頂太陽能發電量進行比較，雖然是比較太陽能發電量，但實質上是太陽輻射總量的比較，左圖也就是舊金山日落區/金門公園一帶的太陽輻射總量分佈情況顯然要低於右圖中顯示的舊金山米慎灣一帶。Google Project Sunroof系統支持，https：//www.google.com/get/sunroof#p=0 

圖1-4，建築節能設計策略可以由第三方平台提供，由氣候顧問軟件提供，由作者建模，由加州大學洛杉磯分校開發的系統

圖1-5，這是一個表示場地分析的示例，更詳細的信息和過程在場地分析主題中討論，由作者分析。軟體由Autodesk開發

圖1-6，建築牆體太陽路徑和陰影分析，位於大洛杉磯地區，由Autodesk支持的軟件，由作者分析

感官環境模擬策略

通常，通過使用專業設計軟件和平台，建築設計師和規劃人員可以比以往任何時候都更容易地向客戶呈現模擬的三維視覺現實建築環境。由於更新技術，許多在線住宅室內/室外設計平台變得比以往任何時候都更受歡迎，與大數據，雲計算和VR技術相結合，客戶能夠訪問，修改，重新渲染和“在裡面走動” “隨時隨地通過工具。在沒有親自進入房地產的情況下，潛在買家仍然可以“走進建築物”，使用不同的家具設置。通常，這將是很有用的，因為買家可能想要在沒有他們不喜歡的家具的情況下在空間上體驗，或者他們可以容易地在平台中進行內部裝飾和家具替換。

通過設計-建造工作的全週期，感知環境模擬策略通常廣泛應用於微觀的建築項目和宏觀城市，鄉村或自然環境的研究和評估，這有助於決策者在邏輯上、適應性的和全面地進行判斷。由於最近不斷發展的相關技術，許多感官環境模擬工作可以隨時隨地通過個人計算機輕鬆完成。借助逆向工程技術 - 現有建築和環境測量以及模擬複現的新方法作為基礎，通過三維建模，依託線數據庫和地理數據平台，決策者能夠重現已建成項目以檢查有關此產品性能，其組件規格，成本估算和可能的專利侵權的基本情況。例如，決策者可以整合來自城市規劃或許可部門的在線數據庫，GIS，城規的測量圖紙，建築技術使用情況和真實照片圖像，以重現具有基本特徵的基本三維質量模型，並評估和分析建築內部環境控制仿真平台的能耗狀態。在所有模型複製過程中，決策者無需到達現場，甚至不需要實地考察並調查整個房產。對私人進行調查有時並不太難，特別是當地法律不是很嚴格，當然，對感官環境模擬策略進行現場調查更有價值。

圖1-7，3D數字化建模模擬住宅內部櫥櫃及設備感官環境，這些類型的平台的一個突出特點是高效率和先進的設計質量，結合Quickbook迅速報價，作為更新資產有效便捷的評估手段，由作者設計和建模

 圖1-8，3D數字化建模模擬住宅內部高檔衣櫥感官環境，這些類型的平台的一個突出特點是高效率和先進的設計質量，結合Quickbook迅速報價，作為更新資產有效便捷的評估手段，由作者設計和建模

圖1-10，由於採用了GIS技術，太陽能和陰影分析對於住宅物業非常重要，這使得決策者可以輕鬆分析世界各地的太陽能狀況。 該圖像顯示了位於加利福尼亞灣區的現有房產的光照模擬，該區域佔據了山區的大面積斜坡區域。 由作者建模

圖1-11，城市及城市結構分析為現有項目提供必要的背景數據平臺，通常研究現有城市街區和街道的規模和城區體塊。 由作者建模和分析

建築策劃

在大數據技術的驅動下，開發商或業主能夠在市場可行性分析期間獲得第三方的基本設計特徵信息和建議。實際上有一個接口與可行性分析結果（輸出）和設計力（輸入）相連，建築規劃的策略最有可能涉及這種情況。根據美國建築師協會AIA標準協議，建築策劃通常由業主和開發商負責，但是，在某些情況下，業主可能無法完成建築開發策劃並且必須依靠建築策劃顧問提供服務。作為研究和決策過程，建築策劃探索了需要通過設計解決的問題。整個過程體現了研究過程，收集，分析和記錄相關信息並得出結論，同時，該方法為設計方案建立了適當的標準。

通常，典型的架構編程有十四個步驟：
1，策劃表2，策劃內容3，預備4，執行摘要5，價值觀和目標6，設計考慮因素7，項目要求8，空間識別和分配9，關係矩陣和圖表10，空間策劃表11，預算和成本分析12，項目進度表13，設計分析14，附錄（6）（9）

建築策劃系統地為整個項目設計構建過程的信息系統做出貢獻，並且策劃中的每個階段都有子策略和分析工具的分支。例如，從步驟5到步驟7，開發方可以整合來自市場分析結果的信息，該信息為項目分配每種類型的市場趨勢。通常，市場分析的數據來源可能由房地產行業的第三方提供，如房地產交易機構，房屋建築商，經紀人和房地產經紀人，以及來自在線信用和大量數據。市場分析人員需要利用數據庫中的大數據研究工具，建立人口統計特徵 - 金融趨勢和狀態結構的數學模型，這就是開發商在策劃階段不依賴建築師或承包商的諮詢的原因。一旦目標建築產品粗略確定，建築師和設施設計師可以幫助開發商完全編制策劃流程中的這些步驟。

以下網絡圖闡明了某處8單元城市居住項目中每個分配的常量和可變組件的功能和關係結構。與通用可視計算機編程平台類似，該程序允許用戶通過移動，連接或斷開，構建或刪除組件來輕鬆構建大量結構模型。在該示例中，存在十種類型的建模組件，其由不同的顏色或形狀標識。該架構圖還呈現了CRS分析模型的結構，該模型是基於上個世紀引入的矩陣系統的架構編程工具。 CRS鼓勵決策者通過研究設計目標，性能要求和層次緊密的設計要求來評估有價值的設計元素。

圖1-12，8單元住宅項目設計策劃展示了高度詳細的室內裝修邏輯結構和關係的總體規劃，由作者建模和組織

圖1-13，舊金山城市區劃搜索系統，左側窗口顯示分區控製表和規範，右上方窗口顯示特定物業地塊的詳細信息和數據，右下方窗口顯示鄰域的細節俯視地形和物業土地編號，由美國法律出版公司提供

圖1-14，聖克拉拉縣GIS系統，一個包含各種人口層的地塊圖，由美國法律出版公司提供支持

 圖1-15，阿什維爾，RAD鄰里改造，北卡羅來納州的混合用途住宅項目預設計圖的建築規劃，作者分析

 圖1-16，阿什維爾綜合用途住宅項目的人口統計分析，基於統計技術和數據收集的RAD鄰里改造，北卡羅來納州，作者分析

圖1-17，,一個典型的工作流原理 - 程序演示了基於數據的決策編程策略，由作者建模和設計

建築生命週期成本分析方法

作為開發商或投機者，必須了解和估計房產的生命週期成本，無論是未建成的土地還是現有房產。根據整體建築設計指南（WBDC），國家建築科學研究所（美國）的一項計劃，“評估設施所有權總成本的方法。它考慮了獲得，擁有和處置的所有成本。建築物或建築系統。“（4）這是LLC方法的等式：

LCC = I + Repl-Res + E + W + OM＆R + O.
LCC =給定備選方案的現值（PV）美元的總LCC
I = PV投資成本（如果在基準日發生，則不需要打折）
Repl = PV資本置換成本
Res = PV剩餘價值（轉售價值，殘值）減去處置成本
E =能源成本的PV
W =水費PV
OM＆R =非燃料運行，維護和維修成本的PV
O =其他費用的PV（例如，ESPC或UESC的合同費用）

用於架構生命週期分析的另一個重要估算工具是LCA方法。根據國際標準ISO 14040，LCA是“產品系統在整個生命週期中對輸入，輸出和潛在環境影響的彙編和評估。”作為建築設計和開發評估工具，LCA“允許建築師和其他建築專業人員了解與建築物所有生命週期階段相關的能源使用和其他環境影響：採購，建設，運營和退役。“（5）


建築綜合檢查評估策略

在房產投資行為中，房屋檢查這一工作往往被很多買家所忽略，而這個工作卻是不動產投資行為相當重要的一部份。忽略的結果就是信息不對稱，給買家日後造成了持續的經濟上、人力上、生活質量以及體驗上的問題，甚至直接影響到整個投資收益，後患無窮。這類建築常見問題是牆面屋頂或地下室滲水、屋內陰冷潮濕內牆發黴、基礎外牆開裂、冷暖設備老化導致功率低高耗能、下水管道排水困難、櫥櫃等嵌入式傢具設備遠超折舊年限、因為牆體內部材料及門窗老化或根本就不符合現階段的建築設計及工程質量材料標準而導致因熱損失導致的用電能耗過大。比如，一般美國的超過五十年歷史的住宅建築並沒有外牆保溫防潮構造(Wall Insulation)，如果這類建築坐落在一些低溫潮氣大的地區，而買家有意購買這類建築，就應特別注意該建築存在的圍護結構問題。這類建築隱藏的種種問題直接影響到買家的利益。而這一個過程，處於利害關係，賣家當然想儘快出手，因此這類建築往往影藏著很多賣家並不願意透漏的信息，而房產經紀人往往迫不及待的想完成交易拿到傭金。作為買家應當尤為注意這個問題。對於買家而言，如果此處住宅曾經被用作出租屋或商業用途，就要盡可能多瞭解住宅的歷史NOI以及房屋年度基本開支及折舊情況，房屋的年度的能耗開支可以在很大程度上反映出該建築物的節能性能，尤其是維護構造的性能。同時應瞭解該建築物的一些翻修記錄及開支，尤其是冷暖、屋頂、維護構造保溫層更換等分部及分項工程是否有相關主管部門的許可（permit）。有些建築的翻修加建工程不一定獲得了相關的工程許可，買家對這類情形應引起足夠的注意。建築的傢具設備折舊算法信息可以直接在美國國稅局出版物找到，比如出租用住宅廚房整體櫥櫃的折舊一般為5年，該數字可作為建築設備傢具及構築物的損耗參考。

這裡歸納一下，需要對一處建築項目做檢查的部份基本上可以分為如下幾類。第一類，即建築外部特徵，包括場地的地貌、土壤、植被、車庫、地面的鋪面、建築屋頂煙囪、外牆圍護構造及採光構造如天窗；第二類，即建築室內的設備傢具部份，包括櫥櫃排煙設備、浴室設施、強弱電管線設備基本情況、管道及冷暖通設備；第三類，即建築結構及構造部份，比如地下室圍護牆體結構、坡屋頂外牆體系結構與構造部份。除了對建築及所有權的基地進行檢查評估，還應當對其資產所在的地段通過社會方面和地理情況分別進行分析，前文已經給出了相關的分析原理。即使在一個範圍很小的區域，不同區域的建築所經受的自然環境的影響有很大的差異，比如舊金山的兩個區——日落區(Sunset District)和米慎區(Mission District)的自然物理環境有非常明顯的差別，基於Google Sunroof的衛星遙感數據，前者的年日照強度明顯低於後者。與此同時，基於現有的觀測數據，前者有霧的天氣以及年度風力強度也明顯多於後者；由於前者緊鄰太平洋，空氣中的鹽度也高於後者。那麼，從光照強度、潮濕度、風壓、鹽度幾個方面就可以綜合評估兩個地區的自然環境，這幾大因素結合起來直接影響建築使用者以及建築本身的構造；前者地區的建築相對於後者要遭受更多的海鹽侵蝕問題，以及風壓潮濕低溫對住宅的屋面牆體的衝擊，這些因素導致了住戶額外的能耗及翻修開支，更重要的是直接影響到了居住的舒適度與健康。很多買家過分關注其土地升值潛力和社區環境，而忽略了資產所處的地理自然環境所帶來的持續而非人為的負面影響，這樣的投資決策顯然有失偏頗。

房屋檢查一個重要的意義在於，買家或者是賣家通過檢查過程可以對該建築物及相關物業的各個構件部位的性能狀況有一個全局的瞭解，根據將建築物業的每一構件及部位對比它們對應的當前最新住宅建築設計工程及相關規範，便可以基本掌握這些建築物構件部位的折舊年數、性能狀況、參數、規範符合情況，從而做出客觀的風險決策。上文提到過，在美國很多建造于上個世紀五十年代前的住宅建築外牆構造裏面並無保溫層（Wall insulation），市面上的玻璃纖維、聚氨酯泡沫是常見的建築外牆保溫層材料。雖然很多建于十多年前的住宅建築外牆雖然有保溫防層，但是其保溫性能會隨著時間逐漸降低，尤其是一旦雨水進入了保溫層以後會迅速損害其保溫功能，同時，多年前的建築工程處理方式及材料往往難以符合現在最新的建築及能耗規範標準。外牆及屋頂保溫層的性能幾乎決定了一處住宅建築的能耗性能，以及極大的影響到住戶的用戶體驗，建築圍護結構保溫層的檢查工作就顯得額外重要了。根據建築熱工學原理，建築的保溫層有一個重要參數指標，即熱阻R值，某種材料的R值越大，代表該材料的絕熱性能越好，不同材料有各自的R值，而且它們的施工方式及放置牆體的位置不盡相同應區別對待。根據當前的建築規範標準，凡是與外界接觸的維護構造都需要鋪設保溫層，也就是說，地下室的底板、地下室四周外牆、地面以上建築外牆、雙層中空節能窗、外挑層樓地面、平屋面或坡屋面等構造部位都需要進行隔熱防潮處理。美國能源部根據各地氣候及暖通情況對全國不同地區的住宅建築R參考值進行了1-8個區域劃分（zone1 to zone8），區域編號越大，對應的R參考值區間也就越大。比如佛羅里達及德州南部為第2區，加州及南方諸州大部份為第3區，而新英格蘭地區為第6區。對於非新建的住宅，就應該仔細的檢查上述各個建築構造部位的R值，對照R值區域表對應的參考R值，進行相應的計算從而得出增添保溫層的工作量及預算。其實，新增置保溫層R值及材料的算法原理並不複雜，但考慮到住宅建築的構造結構乃至設備材料的複雜性、建築生命週期成本分析（見上一個話題）、不同地區的氣候因素、各種能耗開支價格、不同住戶對於不同住宅使用功能的偏好、以及諸多不確定參數對於建築生命週期能耗影響，改造增置維護構造隔熱保溫層就要縱觀全局來考慮。美國能源部聯合全國權威研究機構部門推出了Home Energy Saver在線計算平臺就是這樣的一個諮詢系統，依託功能完備的計算平臺、大數據、集成化智能技術，為住宅建築業主不僅提供詳盡的建築維護構造保溫層的增置方案，而且攘括該建築週期能耗全局的性能評估及改造管理運營建議。

圖1-18，Spectora房地產建築檢查軟件，該軟件智能化程度高介面簡潔流暢，並且利用云儲存技術，使得房產交易中的買賣方查閱建築問題非常的方便。上圖顯示的一個案例中，該物業屋頂存在一些問題，全部在此對話框中顯示得非常詳盡，其中需要立即處理的問題的被標上了紅色。Spectora系統支持，https://www.spectora.com/

圖1-19，房地產建築檢查基本清單，涵蓋了建築物的基本幾個部份，比如外牆，保溫防潮防水，屋頂，廚衛，水電，照明，冷暖通風等。表格由martinforfreedom提供，https://martinforfreedom.com

圖1-20，美國氣候分區圖，一共分為8個不同的氣候區，該圖顯示了其中的7個區域。表格由美國能源部提供，https://basc.pnnl.gov/images/iecc-climate-zone-map 原圖來源International Energy Conservation Code（IECC國際能源管理規範），https://codes.iccsafe.org/content/IECC2012/chapter-3-ce-general-requirements

圖1-21，Home Energy Saver在線分析系統, 由美國能源部提供。上表顯示某住宅增建方案。方案結合了項目種類性質及數量、預估價、年節約能耗額度、投資回報期及額度、CO2減排額，http://hes.lbl.gov/consumer/

財務分析策略

本節將繼續論述整個單戶住宅投機活動中財務方面的一些最重要的決策策略，並深入挖掘實現利潤最大化和風險最小化的底線。投資者面臨的最大挑戰是確定房產和土地價值的最高和最佳用途。對於開發人員而言，一般財務分析體現了以下技術和方法，這些技術和方法在早期開發階段中扮演著非常重要的角色。另一方面，財務分析對於需要獲得貸款用來翻修改建其房產的業主來說非常重要，而這一過程通常由評估師和會計師進行，他們將為未來的銷售價格報告和開發現金流量報告給貸款機構重建現有房產（7）。

簡要回顧一下房屋投資者的觀點，這些觀點可能會在決策過程中的特定情況下更加深入。當投資者多年前已經購買了房產並且他想從銀行獲得貸款，因為他計劃出售更高的價格。需要為物業重建貸款準備項目開發業務計劃，該貸款通常包含評估報告的內容，改造物業的成本，重建的利潤和損失預測，項目開發現金流量預測。

一般的，項目開發有五個階段的財務分析。第一階段應用了NOI的簡單資本化，它呈現了租金和銷售收入狀況，並提供了一份可以支持穩定項目租金和費用的聲明。第二階段將進行經營期穩定現金流量期間年度現金流量的貼現現金流量（DCF）分析，這被視為整個財務分析中最重要的部分。開發期間的開發和運營以及月度現金流量的綜合分析適用於第三階段和第四階段，最後階段為投資者進行DCF分析。

任何業主/投資者都需要他們的預算來跟踪項目的開發，建設和運營方式。在業主的預算分析中，業主可以跟踪和檢查整個項目開發中的每個類別。業主預算分析有三個主要部分：建築成本，項目成本和生命週期成本。業主能夠在整個項目開發過程中了解每個類別中包含的適當成本。一些二手房地產投資者可能會忽略房產的歷史運營，業績或能源記錄，而所有這些體現成本被稱為生命週期成本，佔據了整個成本的大部分。具體而言，評估師通常可以通過計算NOI和資本化率來應用收益法來找出房產的價值。通過比較其他屬性可以找到資本率，通過它們的銷售價格和每年的NOI來計算。以下是一些方程式，用於確定有效總收入（EGI），運營成本，資本化率和NOI（8）之間的關係：
有效總收入減去營業費用等於NOI，
有效總收入等於潛在總收入減去空缺和收款損失。
NOI除以上限費率等於財產價值

當下普遍使用的租賃物業運營費用和收入跟踪表格稱為NOI（淨營業收入）表，與國稅局IRS 1040表E類似。淨營業收入等於租賃物業的所有收入（有效總收入）減去所有合理的營業費用。以時間表E為例，以便更好地總結房產的年度運營費用和總收入。業主需要記錄每日或每月一般費用，責任或與出租物業相關的任何其他費用的一些基本費用，其中列為清潔/維護，維修，保險，抵押權益，房地產稅，物資，折舊，公用事業。通常，折舊金額與財產成本，任何新安裝的固定裝置和設施以及財產恢復成本的日期相關。 NOI是房地產評估，購買和開發貸款申請以及建築壽命成本分析的關鍵依據。通常，NOI出現在房產的收入和現金流量表中。

 圖1-22，alamode是一款功能強大的房地產估價師專用軟件，該軟件為地產估價提供一整套專業并基於大數據的解決方案，上圖為房地產市場分析報告，直接對接MLS。此分析表格列舉了歷年當地某目標區域平均銷售價格走勢，中位價和房屋供應統計數據。由alamode提供技術支持，https://www.alamode.com/

 圖1-23，2016年個人聯邦納稅申報表1040 Schedule-E第I部分，其中列出了出租物業的一般扣除清單。 與房產估價師估價報告中對應的表格相比，這裡的某些類別需要在物業經營報表中進行調整。 該圖表上的淨租金收入大致被視為營業收入淨額NOI

圖,1-24，一個房地產投資分析表，它計算財務估算的各個方面。 作者：Fort Lowell，Fort Lowell房地產和物業管理經紀人www.flraz.com

圖1-25，財務可行性分析，1a階段，租賃和銷售收入摘要。 該圖表顯示了每個公寓單元的租金收入概況，由Ch4電子表格支持

Notes

(1) Madurika H and Hemakumara G. (2015) Gis Based Analysis For Suitability Location Finding In The Residential Development Areas Of Greater Matara Region. International Journal of Scientific & Technology Research 4: 96-105.

(2) Saaty, Thomas L. (June 2008). "Relative Measurement and its Generalization in Decision Making: Why Pairwise Comparisons are Central in Mathematics for the Measurement of Intangible Factors – The Analytic Hierarchy/Network Process" (PDF). Review of the Royal Academy of Exact, Physical and Natural Sciences, Series A: Mathematics (RACSAM). 102 (2): 251–318. doi:10.1007/bf03191825. Retrieved 2008-12-22.

(3)Autodesk Sustainability Workshop https://sustainabilityworkshop.autodesk.com/building-design/concepts

(4)Life Cycle Cost Analysis, Wold Building Design Guide, by the National Institute of Building Science, https://www.wbdg.org/resources/life-cycle-cost-analysis-lcca

(5)AIA Guide to Building Life Cycle Assessment in Practicehttps://www.brikbase.org/sites/default/files/aiab082942.pdf
(6)Yasser Osman Moharam Mahgoub, Architectural Professional Practice-Programming,   https://www.slideshare.net/ymahgoub/architectural-professional-practice-programming?qid=7f2288bf-1b75-49d6-a5dc-406e04541428&v=&b=&from_search=1

(7)Richard Peiser and David Hamilton, Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business, 3rd Edition. see Chapter 3
(8)Ventolo, William L., and Martha R. Williams. Fundamentals of Real Estate Appraisal. La Crosse, WI: DF Institute, Inc, D/b/a Dearborn Real Estate Education, 2015. see Chapter of Capitalization Approach
(9)According to WBDG, architectural programming contains the following six steps:
1. Research the project type, 2. Establish goals and objectives, 3. Gather relevant information, 4. Identify strategies, 5. Determine quantitative requirements, 6. Summarize the program. According to Architectural Programming and Predesign Manager by Robert G. Hershberger, there are three main methods for the decision making and evaluation 1, Investigation &Research, 2, Qualitative Judgment, 3, Quantitative Judgment


Some important departments, associations, and institutes for this topic:
本專題涉及的部份重要部門及協會

Urban Land Institute城市土地學會
National Institute of Building Sciences(NIBS)美國建築科學研究院
Commercial Real Estate Development Associations(NAIOP)美國商業地產開發協會
U.S. Department of Housing and Urban Development(HUD)美國住房和城市發展部
Building Owners and Managers Association International(BOMA)國際建築業主與管理者協會
American Institute of Certified Planners美國註冊規劃師協會
U.S. Green Building Council(USGBC)美國綠色建築委員會
American Institute of Architects(AIA)美國建築師協會
National Association of Home Builders(NAHB)全國房屋建築商協會
California Bureau of Real Estate(CalBRE)加州房地產局
International Property Measurement Standards(IPMS)國際房地產測量標準聯盟
California Bureau of Real Estate Appraisers(MBREA)加州估價師局
National Association of Realtors(NAR)美國房地產經濟協會
California Association of Realtors(CAR)加州房地產經紀協會
R.S. Means美國工程造價數據庫
U.S. Department of Energy美國能源部
EPA美國環保署
ICC國際規範委員會

The essential terms relative to this topic
本專題涉及的部份專有名詞

Metropolis, or Rural大都會/郊區

Urban Planning Zone城市規劃分區

Neighborhood and Community鄰里和社區

racial, income, demographic flow, crime人口分析/種族/收入/犯罪率/遷入遷出
Gross population density人口毛密度

utility, infrastructure, public traffic system基礎設施/公共交通系統
street system/ network道路系統/道路網
street hierarchy/ 道路分級
civic and business networks市民和商業網點
Public space公共空間

Downtown下城區

Midtown中城區

Uptown上城區

Suburb市郊

Zoning分區

Marginal area邊緣區域

community, Sub-community社區

transition過渡區域
Smart Growth精明增長

Topographic contours地形圖

Architecture orientation建築朝向

Site analysis場地分析

Existing natural features自然景觀

Lot area基地面積

Gross floor area總建築面積

Building footprint建築面積

Usable Floor Area(Net internal area)可用面積

Gross internal area內部總面積

Volume rate容積率

Density or Floor Area Ratio(FAR)建築面積密度

Building coverage ratio建築密度

Building Coefficient建築係數

Site utilization factors場地利用係數

Architecture site layout建築佈局

Green ratio綠地率

Regional Demography Analysis區域人口分佈統計分析

Neighborhood Context鄰里社區

Man-made features人造物

Sensory環境感官（視野，噪音）

Utility公共事業（公共水電氣網絡設備）

Land cost/sales price土地價格/交易價格

Asset price for land and improvement土地資產價格/建築物資產價格

Geometrical analysis, water table, pollution, weather facts, solar rate, precipitation, wind condition, humidity地理環境分析/地下水線/污染/氣象/光照條件/降水/風象/濕度

site condition, vegetation, landscape場地條件/植被/景觀
Orientaton建築朝向
water drainage system/plumbing/sewers排水系統
Electrical systems強弱電系統
Facilities建築設備
Finishing建築內飾

Architecture Style建築風格

Typology and Hierarchy類型與層級

Detached Single Family House獨立式獨戶住宅

Mid-rise, and high-rise Apt多層及高層公寓

Housing types建築類型

form and program, style, built year建築形式/策劃，風格/建造年份

Home inspection/conditions房屋檢查/房屋狀態

Depreciation房屋折舊
Energy efficiency ratio(EER)建築能耗效率
Capitalization rate資本化率
Environmental Impact Report(EIR)環境評估報告
Highest and best use最有效使用原則
Tax rate稅率
Capital gain資本收益
Adjusted Gross Income(AGI)調整后總收入
Net Operating Income(NOI)凈營業收益
Effective gross income(EGI)有效總收益
Operating expense運行開支
Recapture rate資本返還率
Rental ratio租售比
Amortization Loan分期還款

Architecture energy consumption simulation建築能耗模擬建模
BIM建築信息建模
MLS美國房地產房源共享系統
GIS地理信息系統
Information systems信息系統
LEED Certificate美國綠色建築委員會認證
Market consultants市場顧問
Economic consultants經紀顧問
Land use attorneys土地使用律師
Environmental consultant環境顧問
Architecture programming建築策劃
Schematic design方案設計
Design development擴充設計
Construction Document施工圖/合同
Bidding or Negotiation投標
Administration of the Construction Contract工程管理
Sales brokers銷售經紀
Appraising估價
Property management房產管理
Landuse Regulations土地使用法

Some essential building code
一些重要的建築法規

2018 International Building Code2018國際建築法規
California Building Code加州建築法規
2018 International Residential Code2018-國際住宅建築法規
2018 International Green Construction Code2018-國際綠色建築法規
2018 Existing Building Code2018國際既有建築法規
California Residential Code 2.5加州住宅建築法規2.5
UP CODES美國建築法規查詢系統
2018 International Energy Conservation Code2018國際節能法規

Some essential external links to property performance consulting, simulation and analyzing, infrastructure data searching, environmental analyzing and financial strategy calculator platform relative to this topic
本專題一些重要的外部鏈接：建築物性能及能耗模擬分析平臺、基礎設施數據查詢、環境分析和投資財務金融策略計算平臺

Home Energy Saverhttp://hes.lbl.gov/consumer/
MIT Sustainable Design Lab Softwaresustainabledesignlab
MIT Design Advisorhttp://designadvisor.mit.edu/design/
ArcGIShttps://www.arcgis.com/index.html
Energy consumption for residence, PG&Ehttps://www.pge.com/

Water and Sewer Service San Franciscohttp://www.sfwater.org/index.aspx

Google Sunroof, San Francisco solar energy calculation platform, https://www.google.com/get/sunroof#p=0

Google Earth, applied on site analysishttps://www.google.com/earth/desktop/

Environment condition, which includes toxic waste and air pollutionwww.scorecard.org, water pollutionwww.swrcb.ca.gov

demographic, city-data.comhttp://www.city-data.com/

urban/architecturehttps://www.lvblcity.com/blog/2017/10/free-digital-tools-for-urban-planners

mortgage interest calculatorhttps://www.mortgagecalculator.org/

individual tax ratehttp://www.moneychimp.com/features/tax_calculator.htm

financialmentor.comhttps://financialmentor.com/calculator/real-estate-calculator
single family house construction cost calculator estimate tool (building cost net)http://legacy.building-cost.net/

San Francisco Zoning Map http://sf-planning.org/zoning-maps

Some essential external links to professions and legal institutes
一些重要的專業及機構部門的外部鏈接

AIA DC, American Institute of Architects, hire an architecthttps://www.aiadc.com/page/why-hire-architect

LEED, USGBC, United States Green Building Councilhttps://new.usgbc.org/leedrealtor.com

IRShttps://www.irs.gov/forms-pubs/about-publication-527

DPZhttps://www.dpz.com/
OpticosDesign https://opticosdesign.com/,
DPZ http://www.smartcodecentral.org/#intro
Form-based codes Institute http://formbasedcodes.org/
Congress for the New Urbanism https://www.cnu.org/

The Center for Applied Transect Studies https://transect.org/index.html


Further online official source and online documents/Asset GIS map relative to this topic
關於本話題額外的在官方線文獻文檔/Asset GIS MAP

Greening Apartment Buildings - San Francisco Bay Area Planning and Urban Research Association(SPUR)
https://www.spur.org/sites/default/files/publications_pdfs/SPUR_Greening_Apartment_Buildings.pdf
Multifamily Design Guidelines - City of Fremont, Ca
https://fremont.gov/DocumentCenter/View/18609/Multifamily-Design-Guidelines-Amended-March-2018?bidId=
Form-Based Codes: A Step-by-Step Guide for Communities
https://formbasedcodes.org/content/uploads/2013/11/CMAP-GuideforCommunities.pdf
South Hayward BART/Mission Boulevard Form-Based Code, City of Hayward, Ca
http://www.cityofhayward-ca.gov/CITY-GOVERNMENT/BOARDS-COMMISSIONS- COMMITTEES/PLANNING-COMMISSION/pc/2012/pca041212-P02.pdf
Central Petaluma Specific Plan, City of Petaluma, Ca
http://cityofpetaluma.net/cdd/pdf/cpsp/CentralPetalumaSpecificPlan.pdf
Louisiana Speaks: Pattern Book, Urban Design Associates
https://static1.squarespace.com/static/536d55f1e4b07afeea8cef61/t/552e8dbbe4b0498e9c4b36c7/1429114299306/LA_Speaks_Pattern_Book_final.pdf
San Francisco Residential Design Guidelines, San Francisco Planning Department http://sf-planning.org/sites/default/files/FileCenter/Documents/5356-resdesfinal.pdf
Building Life Cycle Assessment, AIA, http://aiad8.prod.acquia-sites.com/sites/default/files/2016-04/Building-Life-Cycle-Assessment-Guide.pdf
Single Family Residential Design Review Handbook, City of Saratoga, CA, 2014 http://www.saratoga.ca.us/DocumentCenter/View/88/Residential-Design-Review-Handbook-PDF?bidId=
Alan F Macdonald, What Does Property Type Mean? - Real Estate Definition, http://www.gimme-shelter.com/property-type-50046/

Marin County Single Family House Design Guidelines https://www.parks.marincounty.org/~/media/Files/Departments/CD/Planning/CurrentPlanning/Publications/SingleFamilyDesignGuidelines/Single_family_Residential_Design_appendices.pdf

Property and Permit Information Portal https://symbium.com/

Alameda County Asset Map (GIS) https://www.acassessor.org/parcel_viewer/

Marin County Asset Map (GIS) https://www.marinmap.org/dnn/

LA County Asset Map (GIS) https://maps.assessor.lacounty.gov/m/

San Mateo County Asset GIS Map https://gis.smcgov.org/Html5Viewer/?viewer=raster

Santa Clara County Asset GIS Map https://geoess.sccgov.org/discovergis/sccmap

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